Naslov: Jeras: ‘Nijemci to koriste 100 godina, zašto kod nas nema takvih stanova?‘; Žuvela: ‘Imamo rješenje za Split!‘
Sažetak: “Nacionalni plan stambene politike trebao biti cjeloviti međuresorski strateški dokument koji posebnu pažnju usmjerava na detektiranje onih društvenih skupina koje su najugroženije po pitanju stanovanja te ponuditi mjere koje bi im omogućile pristup adekvatnom stanovanju. Taj je element u prijedlogu Plana u potpunosti izostao, fokusirajući se samo na jedan dio društva, ostavljajući najugroženije građane zasebnoj socijalnoj politici koja se do sada pokazala neučinkovitom.”, moglo se čuti na raspravi održanoj u ponedjeljak 27. siječnja u prostoru Društva arhitekata Zagreba u organizaciji udruge Pravo na grad.
Glavni zaključci te rasprave o prijedlogu Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. svode se na načelno dobre namjere s upitnim mjerama, ciljanim skupinama i mogućnostima provedbe koje je tek potrebno jasnije odrediti i dopuniti.
Ilustracija
Damjan Tadic/Cropix
Kao prvi strateški dokument Ministarstva prostornog uređenja i graditeljstva koji adresira manjak stambene politike, stručnjaci su se složili da je iako s velikim zakašnjenjem, Nacionalni plan prijeko potreban za razvoj stambene politike i suočavanje s akutnom krizom priuštivosti stanovanja. Nakon privatizacije društvenog stambenog fonda devedesetih godina, ukidanjem stambenih prava, te kvalitetnih prostornih planova koji su usmjeravali razvoj gradova, stanovanje i planiranje naselja su u posljednjih tridesetak godina u potpunosti prepušteni tržištu. To je, moglo se čuti, dovelo do porasta špekulacija nad osnovnom ljudskom potrebom, stanovanjem, svodeći tu potrebu u mehanizam zarade kroz nekontrolirani rast cijena najma, zemljišta i stanova.
– Nakon više od 30 godina od osamostaljenja, konačno imamo nacionalnu strategiju stanovanja, koja prepoznaje ozbiljan problem nepriuštivosti koji je nastao zbog prepuštanja tržištu i developerima – napomenuo je Tihomir Jukić, profesor emeritus Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu.
Bitno je da stambene politike promatramo prvenstveno kroz demografski okvir, s naglaskom na najam kao ključni faktor priuštivosti, a ne na tržišnu gradnju stanova s ciljem vlasništva.
– Iako nacrt strategije ima svojih nedostataka, on predstavlja značajan korak prema rješenju stambenih problema i nužno je da krenemo u njegovu provedbu – smatra profesor Jukić.
Iz perspektive urbanizma, problem leži u zemljišnoj politici, jer širenje građevinskog zemljišta može otvoriti prostor za zloupotrebu, gdje bi se na račun priuštivog stanovanja proširivala područja za izgradnju. Ministarstvo, smatra, mora biti oprezno u definiranju uvjeta za izgradnju i reguliranju postotka izgrađenog područja kako bi se spriječile zloupotrebe i osigurala kontrola nad financijerima i lokacijama tih novih zemljišta. Iako u samom planu nije dovoljno naglašena važnost priuštivog stanovanja, ključno je razviti politike koje se odnose na najam, kako bi se spriječila getoizacija i suburbanizacija te omogućila veća dostupnost sadržaja u gradovima, smanjujući društvenu segregaciju.
– U mnogim zemljama, kao što je Nizozemska, postoji uravnoteženi model koji uključuje 40% socijalnih stanova, 40% priuštivih i 20% tržišno orijentiranih, što je dobar primjer za našu praksu. Što se tiče kratkoročnog najma, koji je kod nas dopušten tijekom cijele godine, u drugim zemljama je strogo reguliran i često ograničen na kratke periode, čime se sprječava negativan utjecaj na ponudu priuštivog dugoročnog najma – ističe Jukić.
panel Stambena politika
Daz/
To da nacionalna politika može mnogo pomoći lokalnoj razini, osobito u izgradnji priuštivih stanova putem poticaja za JLS-ove, kao što su oslobađanje od PDV-a i drugih poreza – smatra Luka Korlaet, dogradonačelnik Grada Zagreba. Objašnjavao je kako uz pomoć države, rade na lociranju zemljišta za gradnju, kao i završetku već započetih projekata poput naselja Podbrežje. U Zagrebu su donijeli ključne odluke za poboljšanje stambene politike, uključujući pravedniji najam gradskih stanova, borbu protiv nekontroliranog kratkoročnog najma, i očuvanje gradskih stanova za najam umjesto njihove prodaje: „Grad Zagreb ima 6800 stanova u najmu i ne mislimo ih prodavati“.
Nadalje, Korlaet naglašava kako je potrebno promijeniti shvaćanje vlasništva, jer snažni ugovori o najmu mogu osigurati sigurnost stanara bez nužde za vlasništvom: zašto bi morali biti vlasnici stanova?” Uz potporu Europske Investicijske Banke, u Gradu, kaže, rade i na implementaciji socijalno uključivih politika u stambene projekte. Spomenuo je kako su se, osim što žele vratiti arhitektonski dignitet stanovanju, bavili i propisivanjem kvalitativnih standarda stanogradnje kroz izmjene GUP-a. Istaknuo je kako istovremeno prazni stanovi predstavljaju veliki izazov.
– Udio praznih stanova na razini RH iznosi 25 %, što u apsolutnoj brojci iznosi 595.000 stanova, a kad se tome pribroje stambene jedinice koje se ne koriste za stanovanje dolazimo do brojke od 958.000 stanova, odnosno 40 % stambenog fonda koje ne služi za stanovanje. Istovremeno, imamo stambeni jaz i procijenjenu potražnju za čak 232.000 stambenih jedinica. Pitali ste da li se tu otvara neki manevarski prostor? Ja bih rekao da da, kroz poreznu politiku koja će staviti te prazne stanove na tržište – rekao je Korlaet.
Ilustracija
Zeljko Puhovski/Cropix
Unatoč tome što dosadašnji gradski rad nije stavljao stanovanje u fokus, Korlaet spominje kako su preimenovali ured u „Ured za upravljanje imovinom i stanovanjem“ i postavili stambene politike kao prioritet, s ciljem daljnje implementacije i poboljšanja kvalitete stanovanja.
Izrađivačica prostornog segmenta studije Ivana Katurić ispred Urbanexa ukratko je predstavila istraživanje koje je analiziralo održivu urbanizaciju kroz usporedbu scenarija kompaktnog grada i difuzne urbanizacije, pri čemu je poseban izazov bio pronalaženje prostornih podataka i analiza satelitskih snimaka Hrvatske. Ključni problem difuzne izgradnje je njezin visoki infrastrukturni trošak, koji dovodi do skupljih stambenih jedinica, što nije specifično samo za Hrvatsku. Istodobno, rast broja stanova unatoč padu stanovništva u Europi otvara pitanje financijalizacije stanovanja – odmak od rezidualnog stanovanja prema širem konceptu priuštivog stanovanja postaje ključna promjena koja će oblikovati buduće politike.
Katurić nastavlja kako je za uspješnu provedbu lokalnih mjera nužno detaljno prikupljanje demografskih i socio-ekonomskih podataka, a zadruge se ističu kao rješenje jer eliminiraju profitnu maržu i omogućuju pristupačnost.
Ravnatelj Zavoda za prostorno uređenje Grada Splita Dragan Žuvela napominje kako ključni problem priuštivog stanovanja nije planske, već ekonomske prirode, s obzirom na to da postoji porezno utočište za nekretnine, kako kaže, „parazakonsko transformiranje“ stambenog prostora u profitabilno poslovno oruđe bez poreznih opterećenja, što otežava bilo kakvu prostorno-plansku intervenciju.
Nacionalna politika priuštivog stanovanja mora, smatra, djelovati integralno i sveobuhvatno jer se problem ne može riješiti isključivo urbanističkim mjerama.
– U Splitu se nakon izmjena GUP-a planira razvoj Kopilice kao velikog brownfield područja gdje će biti mjesta i za priuštivo stanovanje. Ključno je pitanje kako će to u praksi zaživjeti – ističe.
Kako stambena politika i stambene reforme nisu ništa novo, istaknula je i znanstvenica Tamara Bjažić Klarin s Instituta za povijest umjetnosti u svom izlaganju, osvrnuvši se na različite modele stambenog zbrinjavanja u socijalističkom sustavu. On je uz proizvodnju društvenih stanova, također proizvodio i stanove na tržištu, ali su postojali i razni drugi modeli poput stambenih zadruga koje tada nisu bili novina, već preuzeti model, trasirajući njihov razvoj i prije 20. stoljeća.
– Mi zadnjih trideset godina nemamo stambene politike. Mislim da je zapravo glavno pitanje nacionalnih stambenih politika nadilaženje političkih interesa izbornih mandata – komentira Bjažić Klarin.
Prelaskom na kapitalizam od 90-ih nadalje u potpunosti su se ignorirali desetljećima uspostavljani modeli stambenog zbrinjavanja. Iako oni na sličan način postoje u zemljama zapada Njemačkoj, Austriji, Danskoj… Primjerice, model stambenog zadrugarstva temelji se na dugoročnom najmu, pri čemu zadruga ostaje vlasnik nekretnine, osiguravajući time stabilnost stanovanja i uklanjajući stanove s tržišnih špekulacija. Upravitelj Zadruge za etično financiranje (ZEF) Goran Jeras objasnio je kako ovaj model omogućuje veću društvenu koheziju, te uključivanje društveno-ekonomskih sadržaja poput coworking prostora, dječjih vrtića, energetskog zadrugarstva i urbane agrokulture. Posebno je važan za manje jedinice lokalne samouprave, gdje može pridonijeti održivom razvoju zajednice. Unatoč svojim prednostima, stambeno zadrugarstvo u Hrvatskoj nailazi na brojne prepreke.
– Hrvatska jedina zemlja u Europi koja nema krovu zadrugarsku ustanovu koja se bavi zadrugama, pa je i model stambenog zadrugarstva neprepoznat. Tako da implementacija zahtjeva puno šire promjene od prepoznavanja volje u Nacionalnom planu stambene politike, ona zahtjeva niz promjena počevši od Zakona o zadrugama pa onda i čitavog niza pod-zakonskih propisa – kaže Jeras.
Financiranje ostaje jedan od ključnih izazova jer EU fondovi često nisu dovoljni za sustavna rješenja, a institucije poput Europske investicijske banke zahtijevaju projekte koji su dio širih urbanih strategija, poput zelene infrastrukture i energetske tranzicije. Ipak, kako kaže, priuštivost ovog modela proizlazi iz njegovog neprofitnog karaktera – eliminacijom developerskih marži i suradnjom s lokalnim vlastima koje mogu osigurati zemljište pod povoljnim uvjetima, moguće je znatno smanjiti troškove. Primjeri iz inozemstva pokazuju i inovativne načine generiranja prihoda, primjerice kroz zajedničke prostore za iznajmljivanje.
Ilustracija
Berislava Picek/Cropix
Uz dugoročno financijsko rješavanje, ovaj model ima potencijal riješiti i pitanje stambene sigurnosti kroz različite faze života, omogućujući smještajne kapacitete prilagođene raznim demografskim skupinama. Istovremeno, razbija trenutne barijere kolektivnog financiranja stanovanja, omogućujući i alternativnim zajednicama da dođu do stana bez klasičnih bankovnih kredita.
– No, kako bi se sustav u potpunosti uspostavio i funkcionirao na široj razini, potrebne su godine, ako ne i desetljeća, uz snažnu političku podršku i jasnu strategiju provedbe – zaključuje Jeras.
U Planu planiranih pola milijarde eura za ulaganje u priuštivo stanovanje, 400 milijuna eura odnosi na energetsku obnovu zgrada, a jedan značajan dio se planira alocirati vlasnicima stanova, umjesto pomoći najmoprimcima, unatoč brojnim upozorenjima financijskih stručnjaka da subvencioniranje ponude dovodi do dodatnog porasta cijena stanovanja, kao što je bio slučaj sa subvencioniranjem kredita putem APN-a. Jedna od ključnih tema Nacionalnog plana su odgovornosti koje Plan prenosi na jedinice lokalne samouprave, kojima se predviđa izrada lokalnih strategija stanovanja u gradovima. Za njih je Akcijskim planom predviđeno financiranje od 50 milijuna eura za dvadesetak gradova, međutim kako se moglo čuti, način i okvir izrade samih planova ostao je nejasan, te je izražena bojazan o izradi još jedne lokalne strategije s upitnim mogućnostima provedbe i realizacije, uzimajući u obzir i kapacitete pojedinih gradova, kao što je slučaj s brojnim drugim strategijama.
Objavljeno: January 29, 2025